Odrolnienie działki – dlaczego warto inwestować w grunty rolne?

Ziemia, która nie została jeszcze zagospodarowana i którą można zakupić, jest dla przedsiębiorców niewątpliwie cennym nabytkiem. Dobra lokalizacja, która wpisuje się w aktualne trendy na rynku nieruchomości, włączając w to zrównoważone budownictwo oraz suburbanizację, o której miałem już okazję pisać, to jeden z najważniejszych, o ile nie najważniejszy motywator do zainwestowania w grunt. 

Gruntów tych jest jednak na rynku coraz mniej, a i ceny bywają nieprzychylne, zniechęcając tym samym do inwestycji i zmuszając deweloperów do poszukiwania gruntów nieco bardziej wymagających.

Topniejące grunty, czyli ile inwestycji jesteś jeszcze w stanie zrealizować?

Jak wynika z danych Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa tylko ok. 165 tys. hektarów państwowej ziemi pozostało niezagospodarowanych. Część z tych gruntów może być jeszcze sprzedana lub wydzierżawiona na cele rolne. Niestety większość z nich cechuje niska przydatność rolnicza oraz duże rozdrobnienie. Obecny zasób ziem, w tym ziemie dzierżawione to 1 mln 357 tys. ha, z czego KOWR planuje przeznaczyć do sprzedaży w 2021 r. 5300 ha, a kolejne 25,5 tys. wydzierżawić.

Czy mniejsza ilość gruntów wpłynie na inwestycje? Obecnie obserwujemy powrót wysokiej aktywności na rynku mieszkaniowym, po przejściowym spowolnieniu w 2020 r. wywołanym skutkami pandemii. W tym czasie ceny ziemi w dalszym ciągu rosły, co było związane z uzupełnianiem „banków ziemi” przez deweloperów. Co się z tym wiąże w I kw. 2021 roku kolejny raz oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań. Jest to efekt zakupu ziemi z poprzednich lat, co oznacza, że pozwolenia wydane na budowę od października 2020 do marca 2021 roku mogą wystarczyć na nowe realizacje w okresie ponad jednego roku! Możemy się zatem spodziewać, że już w przyszłym roku popyt na zakup gruntów pod inwestycje mieszkaniowe wzrośnie.

Przyjrzyj się gruntom rolnym i ich potencjałowi!

Inwestorzy, chcąc wyjść naprzeciw oczekiwaniom konsumentów związanym m.in. z suburbanizacją (o tym zjawisku pisałem tutaj: link) muszą poszukiwać alternatywnych sposobów na pozyskanie gruntów pod budowę. Z tego punktu widzenia grunty rolne wydają się atrakcyjną alternatywą: sposobem na pozyskanie ziem i zaspokojenie potrzeb klientów. Czy jednak każdy grunt rolny jest zakwalifikowany według takich samych kryteriów? Nie i to z korzyścią dla przedsiębiorców. Przyjrzyj się zatem skróconym informacjom o działkach rolnych, jeśli zastanawiasz się nad ich zakupem:

1. W pierwszej kolejności zweryfikuj, czy interesujący Cię grunt jest ujęty w planie zagospodarowania przestrzennego.
2. Odrolnienie działki na cele budowlane lub inwestycyjne na klasach gleb: I, II i III wymaga zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi (choć z wyjątkami).
3. Opinię dotyczącą odrolnienia wyżej wymienionych gruntów przygotowuje marszałek województwa oraz izba rolnicza.
4. Gleby klas IV, V i VI nie wymagają decyzji starosty o wyłączeniu z produkcji rolnej.

Przy podejmowaniu decyzji o weryfikacji gruntu należy również pamiętać, że o jego rolniczym charakterze stanowi wyłącznie przeznaczenie rolnicze. Co to w praktyce oznacza? Należy zwrócić uwagę także na ziemie, które potencjalnie mogą być wykorzystane rolniczo np. odłogi i ugory.

Odrolnienie działki – korzyści kontra formalności

Zasady przystąpienia do odrolnienia gruntu są zależne od klasy gleby. W przypadku tych najgorszych, oznaczonych od IV do VI wyłączenie z produkcji rolnej będzie formalnością. Grunty te nie są objęte ochroną, a co się z tym wiąże, wystarczy złożyć właściwy wniosek w starostwie powiatowym.
Nieco bardziej skomplikowanie wygląda sytuacja w przypadku ziem oznaczonych od I do III, ponieważ uzyskanie zgody na odrolnienie będzie oznaczało zgodę ministra do spraw rozwoju i wsi. Przyjrzyjmy się, jak się przygotować oraz które opcje są dla inwestorów najkorzystniejsze.

1. Przed zakupem działki należy w urzędzie gminy zweryfikować jej status w planie miejscowego zagospodarowania przestrzennego.
2. Jeśli grunt, który nas interesuje został ujęty w planie to pozostało jedynie sfinalizowanie procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.
3. Jeśli działka nie znajduje się w planie zagospodarowania przestrzennego, należy podjąć działania zmierzające do uchwalenia planu lub jego zmiany.
4. O czym warto pamiętać?
   1. Grunty o klasie IV-VI – zgoda na zmianę przeznaczenia działki na cele nierolnicze może nastąpić na wniosek odpowiednio: wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
   2. Grunty o klasie I-III – opinię o zmianie przeznaczenia działki na cele nierolnicze wydaje marszałek województwa oraz izba rolnicza. Dopiero na postawie otrzymanego dokumentu można zwrócić się dalej do ministra rolnictwa i rozwoju wsi.
5. Po wydaniu pozytywnej decyzji i modyfikacji przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną konieczne jest naniesienie korekty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
6. Ostatnim etapem jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, decyzję na ten temat podejmuje starosta w przypadku, kiedy grunt odpowiada poniższej klasyfikacji:
   1. gleby mineralne i organiczne klas: I-III,
   2. gleby organiczne klas: IV-VI,
   3. grunty rolne wymienione w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Które z gruntów wydają się najbardziej interesujące na etapie odrolnienie działki? To użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i zaliczone do klas IV-VI (inne są również w stosunku do nich opłaty, o czym w dalszej części tekstu). Ziemie te nie wymagają decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.

Wyjątki znajdziemy również dla gruntów rolnych klas I-III, pod warunkiem, że co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zabudowy zwartej, jest położona od granicy najbliższej działki budowlanej, a także najbliższej drogi publicznej nie więcej niż 50 m, a powierzchnia działki nie przekracza 0,5 ha.

Już sam wybór odpowiedniego gruntu rolnego, który miałby być przeznaczony na cele budowlane, wydaje się nieść ze sobą sporo formalności, należy także pamiętać, że wniosek o odrolnienie nie tylko wymaga uzasadnienia i wskazania, pod jakie budownictwo ma być przekształcona działka, ale także złożenia wniosku, zawierającego wszystkie wymagane prawem dokumenty oraz sporządzony przez uprawnionego specjalistę plan zagospodarowania działki z naniesioną powierzchnią do wyłączenia z produkcji rolnej.

Z jednej strony mamy zatem klientów, którzy poszukują nieruchomości często poza obrębem miasta w otoczeniu gruntów rolnych i rosnący popyt na tego typu nieruchomości. Z drugiej natomiast mamy szereg czynności do wykonania przed rozpoczęciem budowy. Począwszy od analizy danej działki, weryfikacji jej statusu, klasy poprzez przeprowadzenie odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej. Na szczęście coraz więcej przedsiębiorców i inwestorów sięga po profesjonalne i kompleksowe wsparcie w zakresie wyszukiwania, zakupu i sprawdzania statusu działki, a także przeprowadzenie przez wszystkie formalności, które nierzadko wymagają skorzystania z pomocy prawnej.

Sprawdź, jakie koszty poniesiesz w związku z odrolnieniem działki

Kiedy dokonujesz odrolnienia działki, musisz się też liczyć z kosztami. Chociaż samo złożenie wniosków jest bezpłatne to dołączone do nich dokumenty polegają opłatom. Wysokość opłat jest zatem zależna od konkretnej sytuacji i dokumentów, które należy przedłożyć wraz z wnioskiem.

Dwa podstawowe koszty to jednorazowa należność, której kwota jest zależna od klasy gruntu oraz opłaty roczne (w wysokości 10% należności, którą w przypadku trwałego wyłączenia uiszcza się przez 10 lat).

Kolejne koszty mogą zostać wygenerowane przez pozyskanie dokumentów takich jak: wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z księgi wieczystej, plan zagospodarowania działki czy kopia mapy zasadniczej.

Kiedy nie trzeba ponosić należności? Istnieją trzy wyjątki:

1. w przypadku ziem klasy I-III o powierzchni do 0,05 ha (dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego),
2. w przypadku ziem klasy I-III o powierzchni do 0,02 ha (które przypada na lokal mieszkalny dla budynku wielorodzinnego),
3. w przypadku ziem klasy IV-VI, jeśli grunt posiada glebę pochodzenia mineralnego i nie spełnia wyjątków opisanych w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78). Słabe gleby mineralne są niezbyt często spotykane, jednakże najłatwiej, jak wskazuje praktyka, znaleźć je na obszarach górskich.

Podsumowanie – grunty rolne na celowniku

Gruntów pod zabudowę nie przybywa, dlatego inwestorzy, przedsiębiorcy oraz deweloperzy muszą poszukiwać alternatywnych terenów pod swoje inwestycje. Biorąc pod uwagę najnowsze trendy, czyli w głównej mierze suburbanizację oraz powrót człowieka do natury warto zastanowić się nas zainwestowaniem w grunty rolne, które z punktu widzenia rozwoju budownictwa będą coraz chętniej pozyskiwanymi terenami pod zabudowę. Działki te, choć kłopotliwe posiadają potencjał, a dostrzeżenie tego potencjału i współpraca z najlepszymi na rynku to pierwszy krok do odważnego i przyszłościowego budownictwa.

Jeśli poszukujesz alternatywnych działek, jakimi są grunty rolne i potrzebujesz pomocy, sprawdź, w jaki sposób działam. Najczęściej skupuję dla inwestorów grunty klasy IV-VI. Wyszukuję ziemie na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, pomagam dotychczasowemu właścicielowi ziemi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a następnie w porozumieniu z nabywcą rozpoczynam budowę, w wyniku czego grunt przestaje być gruntem rolnym w rozumieniu UKUR. 

Jeśli zatem szukasz osoby, która ma nie tylko doświadczenie, ale także jest ekspertem w dziedzinie działek, wie jak dokonać ich analizy, zweryfikować rentowność, a także załatwić niezbędne dokumenty, wnioski i formalności to pozostańmy w kontakcie.

Źródła:

Raport Narodowego Banku Polskiego z czerwca 2021 roku: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2021 r.”

 Wyrok NSA z dnia 23 listopada 2006 r. (I OSK 132/06).

 Wysokość należnej opłaty została określona w art. 12 ust. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.