Rząd planuje zmiany w obrocie gruntami rolnymi.

Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi szykuje duży pakiet zmian, o których na razie dosyć cicho w naszej branży! A zmiany te będą miały wpływ na rynek nieruchomości, transakcje nieruchomości gruntowych, prace pośredników i decyzję inwestorów. Zmiany obejmują wiele kwestii związanych z gruntami i ich dzierżawą. Jednak my skupimy się tylko na obrocie w sektorze prywatnym. Chcesz wiedzieć, czego możesz się spodziewać? Usiądź wygodnie i przeczytaj!

Szykuje się poluzowanie przepisów w obrocie gruntami rolnymi.

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji możecie znaleźć nowy wpis, który dotyczy planowanych zmian w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Autorem jest Minister Rolnictwa, któremu przyświecał cel doprecyzowania i usprawnienia realizacji przepisów obecnie obowiązujących, w tym związanych z obrotem nieruchomości rolnymi w sektorze prywatnym. Ponadto proponowany zmiany w innych ustawach, stanowią odzwierciedlenie doświadczeń w stosowaniu obowiązujących przepisów i prowadzą do ujednolicenie przyjętych rozwiązań w celu usprawnienia możliwości ich skuteczniejszego stosowania. Brzmi rozsądnie, prawda? 

Przypomnijmy! Obrót nieruchomościami rolnymi został bardzo ograniczony w 2016 roku i obecnie mamy do czynienia z podziałem na 3 grupy:

• do 0,3 ha
• 0,3 – 1 ha
• powyżej 1ha.

Zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości o powierzchni powyżej 0,3 ha musi prowadzić gospodarstwo rolne przez okres 5 lat od dnia nabycia i w tym okresie obowiązuje zakaz jej zbywania i oddawania w posiadanie innych podmiotów. Obecne przepisy mają zastosowanie do nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha. Oznacza to, że mają także zastosowanie do nieruchomości tzw. „mieszanych”, gdzie tylko małą część stanową użytki rolne.

Problemy w praktyce? 

Obecnie na rynku mamy spotykamy się ze swobodnym kupnem i sprzedażą gruntów rolnych do powierzchni 0,3 ha, i pozornym swobodnym obrotem ziemią o powierzchni powyżej 0,3 ha a nie większe niż 1 hektar. Co to oznacza obecnie w praktyce? Nawet w przypadku, gdy mamy do czynienia z nieruchomością, która ma powierzchnię np. 5000 mkw, z czego tylko niecałe 200 mkw to użytek rolny, a 4800 mkw jest terenem budowlanym-  to i tak w świetle przepisów, taka nieruchomość ma charakter gruntu rolnego.

Choć pozornie można nabyć taką ziemię, ponieważ mieści się w przedziale powyżej 0,3 – 1 hektara, to jednak jest tam pewne “ale”: 

• zakaz sprzedaży przed upływem 5 lat od zakupu
• obowiązek wykorzystania w celach rolniczych
• ograniczony obrót na rynku nieruchomości – niby mamy grunt budowlany, ale przez mały udział w swojej części gruntu rolnego, powoduje, że jednak wg przepisów jest gruntem rolnym
• no i prawo pierwokupu przez KOWR, ale jak wszyscy wiemy, rzadko z tego KOWR korzysta.

Co się zmieni? Proponowana zmiana

Ministerstwo słusznie zauważyło, że w zakresie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego są pewne problemy, które można rozwiązać tylko przez stosowne zmiany legislacyjne.

Obecnie przepisy ukur mają zastosowanie do nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha; oznacza to, że mają także zastosowanie do nieruchomości tzw. „mieszanych”, gdzie tylko część (często nieprzekraczająca 0,3 ha) stanowi użytki rolne – mimo, że takie nieruchomości nie mają praktycznego znaczenia dla poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych;

Dlatego zaproponowano zmianę w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego:

wyłączenie przepisów ustawy w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, zamiast jak obecnie do nieruchomości rolnych o powierzchni do 0,3 ha (bez względu na powierzchnię użytków rolnych);

Oznacza to, że nie będziemy teraz brać pod uwagę powierzchni działki ewidencyjnej a powierzchnię użytku rolnego! Na etapie proponowanej zmiany, oczywiście pojawia się jeszcze wiele pytań. Jednak cierpliwie poczekamy na projekt nowelizacji ustawy.

Ponadto Ministerstwo planuje:

• rozszerzenie katalogu przypadków nabycia nieruchomości rolnych, które nie będą podlegały pod ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego;

• rozszerzenie określonego w art. 2 pkt 6 kręgu osób bliskich;

• rozszerzenie wskazanego w art. 2a ust. 3 ustawy katalogu przypadków uprawniających do nabycia nieruchomości rolnych, bez potrzeby ubiegania się o uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka;

Co to oznacza dla pośredników i inwestorów?

Bez dwóch zdań, jeżeli zmiany te wejdą w życie, to wpłyną na większy ruch w obrocie gruntami poza granicami administracyjnymi miasta. Nie będzie trzeba czekać 5 lat lub kombinować jak obejść przepisy. Dotychczasowe przepisy są w wielu przypadkach kontrowersyjne i nieprecyzyjne. Dlatego doprecyzowanie ich wpłynie na bardziej swobodny obrót ziemią rolną na obrzeżach miast. Zaproponowane przez Ministra Rolnictwa aktualizacje, nie zmienią zupełnie już przyjętej polityki w obrocie gruntami rolnych. Polityka przyjęta w celu ochrony gruntów rolnych przed spekulacjami jest właściwa. 

Proponowane zmiany są dobrą informacją dla całej branży nieruchomości i kolejnym sygnałem dla inwestorów (tych, którzy dokonują przekształceń i przygotowują grunt pod inwestycje i zwiększając wartość gruntu czy lokują swój kapitał w celu ochrony przed inflacją), że warto inwestować w ten rynek. Łatwiej będzie nabyć i sprzedać grunt na obrzeżach miast.

Kosmetyczna zmiana – duża zmiana w obrocie prywatnymi gruntami

Ta niby kosmetyczna zmiana będzie miała duży wpływ na rynek nieruchomości. Na pewno przyspieszy wiele procesów, ponieważ obecnie obowiązująca ustawa, zmusza inwestorów do omijania przepisów poprzez dzielenie gruntów. To z kolei wydłuża wiele transakcji – średnio od 6 miesięcy do nawet 9 miesięcy. Chyba nie muszę pisać o zniechęceniu przez to wielu kupujących, zwłaszcza deweloperów, którzy chcą realizować projekt w jak najkrótszym czasie, a przez część kawałka działki, która jest rolna, mają problemy z ich planowaniem.

W przypadku wielu transakcji, które finalizujemy każdego dnia, spotykamy się z różnymi problemami w obrocie nieruchomościami gruntowymi. Zawsze staramy się lobbować problemy rynku poprzez prowadzenie korespondencji i rozmów z KOWR. Od pewnego czasu przyjęliśmy również to jako wewnętrzną procedurę w naszej firmie. Nasi przedstawiciele są w stałym kontakcie i zgłaszają wiele sugestii popraw. Wierzę, że tylko opinia zwrotna z rynku może zoptymalizować i profesjonalizować wszystkie procesy na rynku. Dlatego i Was zachęcam do zgłaszania swoich uwag odpowiednim organom.

Wracając do tematu – oczywiście dopóki nie ma nowelizacji, mówimy wyłącznie o proponowanych zmianach, które mogą jeszcze zostać wycofane lub zmienione. Temat zamierzam monitorować i komentować na bieżąco.

Interesujesz się nieruchomościami gruntowymi?

Jesteś Inwestorem? Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami? Prywatnym inwestorem? Widzisz potencjał w tym sektorze rynku nieruchomości? Poznaj “12 strategii inwestowania w nieruchomości gruntowe”, które powstały w oparciu o wieloletnie doświadczenie w obrocie gruntami. Jeśli jesteś zainteresowany, skontaktuj się z naszym działem szkoleń. 

Na szkoleniu między innymi dowiesz się:

• jak analizować potencjał gruntów, 
• jakie są strategie inwestowania w gruntu,
• jak nabywać grunty rolne,
• jak prowadzić czynności prowadzące do przekształcenia i wzrostu wartości,
• jak dokonywać analiz chłonności działek,
• jak przeprowadzić audyt due dillgance nieruchomości gruntowej,

Spotkajmy się w Warszawie.

• Szkolenie: „12 strategii inwestowania w nieruchomości gruntowe”
• Miejsce: Warszawa
• Data: 27 – 28 maja
• Więcej na szkolenie.hectares.pl