Sprzedaż nieruchomości gruntowej przez osobę fizyczną a podatek VAT23%
Na co dzień poruszamy się w różnych tematach związanych z nieruchomościami gruntowymi. Są to sprawy związane z koncepcjami podziałów geodezyjnych, analizą chłonności gruntu pod dany projekt, wyszukiwaniem gruntów na sprzedaż dla inwestora, analizą miejscowych planów zagospodarowania terenu, przygotowaniem wniosków o kolejne warunki zabudowy, koordynacją różnych procesów, negocjacje, analiza umów przedwstępnych na zakup gruntów. Ostatnio zauważyliśmy że bardzo często wiele wątpliwości pojawia się przy sprzedaży gruntów budowlanych i 23% podatku VAT. Lubimy poruszać trudne tematy dlatego dziś zapraszam Cię do krótkiej lektury.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11. marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 685 z późn. zm. dalej jako „ustawa podatkowa”):
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
1a. Podatnikiem, o którym mowa w ust. 1, jest także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej stanowiąca przedsiębiorstwo w spadku w okresie od otwarcia spadku do dnia wygaśnięcia:
1) zarządu sukcesyjnego albo
2) uprawnienia do powołania zarządcy sukcesyjnego, jeżeli zarząd sukcesyjny nie został ustanowiony i dokonano zgłoszenia, o którym mowa w art. 12 ust. 1c ustawy z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników.
1b. Podatnika, o którym mowa w ust. 1a, uznaje się za podatnika kontynuującego prowadzenie działalności gospodarczej zmarłego podatnika.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przepisy powyższe są wyjątkowo nieprecyzyjne w kontekście sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, choć na nich (na powołanych przepisach) swoje decyzje opierają organy podatkowe. W związku z tym należy mieć na względzie, że nie da się odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie czy osoby fizyczne powinny uiszczać podatek VAT od nieruchomości. Z pomocą w tym przypadku przychodzą popularne w tym zakresie interpretacje podatkowe. Jest to też najczęstsza praktyka „rozwiewająca” wątpliwości co do konieczności uiszczania takiego podatku.
Jak widać powyżej przepisy prawa pozostawiają dużą swobodę do interpretacji w tym zakresie, natomiast wykładnia ich jest z reguły niekorzystna dla osób fizycznych. Wyrok Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 14. czerwca 2018 roku wypowiedział się poniekąd o sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne, gdzie można dostrzec liczbę składowych, które można interpretować wszelako na złożoność przyczyn, które skutkują obowiązkiem uiszczenia lub braku uiszczenia podatku VAT:
Zasadniczy problem przy dokonywaniu oceny, czy dana osoba sprzedaje rzeczy, czy też, jak stanowi ustawa o VAT, dokonuje dostawy towarów wynika z faktu, iż umowa sprzedaży nie jest umową typową wyłącznie dla działalności gospodarczej. Przeciwnie, jest to umowa typowa zarówno dla obrotu powszechnego jak i gospodarczego. Ustalenie zatem, że dana osoba zawarła kilka umów sprzedaży np. nieruchomości, nie oznacza automatycznie, że prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT
(ETS w sprawach C-180/10 i C-181/10 wyraźnie stwierdził, że liczba transakcji nie jest decydująca – pkt 36).
Po drugie, zarówno sprzedający nieruchomość (a także ruchomości) w ramach zarządu majątkiem prywatnym jak i w ramach wykonywanej działalności gospodarczej dąży do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny. Zatem osiągnięcie zysku, nawet wysokiego, nie jest okolicznością bezspornie wskazującą, że sprzedawca jest przedsiębiorcą. Chęć osiągnięcia jak najwyższej ceny za sprzedawaną rzecz, jest cechą wspólną dla sprzedawców zawodowych jak i osób dokonujących sprzedaży majątku prywatnego. Kwestia osiągnięcia (bądź nie) zysku jest obojętna dla uznania danego podmiotu na gruncie definicji podatnika zawartej w art. 15 ust. 1 VAT, zgodnie z którą podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z przywołanego przepisu wynika, że dany podmiot jest podmiotem gospodarczym niezależnie od tego czy osiągnie zysk z prowadzonej działalności. Zatem faktyczne osiągnięcie zysku nie jest decydujące o zakwalifikowaniu danego podmiotu do kręgu przedsiębiorców. Nieistotny jest również cel prowadzenia działalności gospodarczej. Pod pojęciem tym należy rozumieć również motywy jakimi kieruje się dana osoba podejmując tę działalność. Zatem podniesiony w skardze argument, że skarżąca podzieliła i sprzedała nieruchomości, aby pozyskać środki finansowe na miejsce zamieszkania dla siebie i swoich dzieci, jest bez znaczenia dla oceny, czy działała w charakterze podmiotu gospodarczego, czy też nie. Podobnie, okolicznością rozstrzygającą powyższe wątpliwości nie jest umieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości np. w Internecie. Zarówno handlowiec jak i osoba nim nie będąca musi w jakiś sposób uzewnętrznić zamiar sprzedaży (por. pkt 5.10 i 5.11 wyroku NSA z 29 kwietnia 2014 r. sygn. akt I FSK 621/13). Jest oczywiste, że uzewnętrznienie tego zamiaru w środkach masowego przekazu (w Internecie) daje większą szansę na znalezienie nabywcy, który zaoferuje atrakcyjną dla sprzedającego cenę, niż przekazywanie tej informacji pojedynczym osobom. Również podjęcie przez sprzedającego starań by przedmiot sprzedaży był atrakcyjny dla jak największej liczby potencjalnych nabywców, np. podział nieruchomości, nie musi oznaczać, że sprzedający stał się profesjonalnym handlowcem.
Z orzeczenia ETS w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika wyraźnie, że podział nieruchomości na mniejsze działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, nie jest okolicznością wskazującą na prowadzenie działalności gospodarczej (pkt 37 wyroku).
Wydaje się, że okoliczność ta ma tym mniejsze znaczenie dla wykazania, że sprzedający jest handlowcem, im większa jest nieruchomość przed jej podziałem. Sąd w składzie orzekającym w rozpoznawanej sprawie podziela spostrzeżenie NSA w przywoływanym wcześniej wyroku z 29 kwietnia 2014 r., iż jest powszechnie wiadomo, że sprzedaż nieruchomości o dużej powierzchni jest trudniejsza, ponieważ mniej jest osób zainteresowanych nabyciem dużej działki (pkt 5.12 i 5.13 wyroku NSA).
Analiza wymienionych wyroków i innych orzeczeń wydanych w podobnych sprawach prowadzi do wniosku, że w istocie nie sposób wskazać chociażby na jedno obiektywne kryterium o znaczeniu jednoznacznie rozstrzygającym o tym, czy dana osoba sprzedając określone rzeczy wykonuje działalność gospodarczą, czy też zarządza swoim majątkiem. ETS w przywołanym orzeczeniu stwierdził, że o tym, że sprzedający prowadzi działalność gospodarczą decyduje to, czy
„…podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców…” pkt 39 wyroku ETS.
Tytułem przykładu ETS wskazał, że mogą to być działania polegające na uzbrojeniu terenu albo działania marketingowe (pkt 40). Wskazane kryterium, tj.
„aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami” jest wysoce nieprecyzyjne.
Można jednak przyjąć, że musi to być aktywność wykraczająca poza zwykłe ramy ogłoszeniowe informowania otoczenia o chęci zbycia takich gruntów (pkt 5.11 wyroku NSA). (…) W szczególności, zdaniem sądu, jeśli dana osoba zamierza podjąć działalność w zakresie handlu nieruchomościami, to zazwyczaj nie zleca sprzedaży nieruchomości pośrednikowi. Trudno bowiem w takim przypadku mówić, że sprzedający jest aktywnym handlowcem. Przeciwnie, zlecenie wyszukania nabywców pośrednikowi świadczy o bierności sprzedawcy, a nie o aktywności. Jego aktywność sprowadza się do podpisania umowy z pośrednikiem. Nie jest również typową aktywnością zawodowego handlowca przekazywanie wiadomości o zamiarze sprzedaży nieruchomości „pocztą pantoflową” (taki argument wskazał organ odwoławczy na str. 10 zaskarżonej decyzji), zwłaszcza jeśli odbywa się to w sytuacji, gdy taki sposób uzewnętrznienia zamiaru sprzedaży nieruchomości został przez skarżącą podjęty dlatego, że w jej ocenie pośrednik nie wywiązywał się należycie z umowy. Taka aktywność marketingowa, nawet jeśli zaowocowała sprzedażą nieruchomości, jest bardziej typowa dla obrotu powszechnego, niż dla profesjonalnego sprzedawcy nieruchomości. Wydaje się, że aktualnie od zawodowego handlowca nieruchomościami należałby oczekiwać np. profesjonalnie przygotowanej strony internetowej prezentującej oferowane do sprzedaży nieruchomości, a nie zlecanie sprzedaży pośrednikowi lub poszukiwanie nabywców przez „pocztę pantoflową”.
Podsumowując – osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej nie mają obowiązku uiszczania podatku od towaru i usług. Natomiast składowe, które towarzyszą takiej sprzedaży, tj. korzystanie z usług pośrednika nieruchomości; pełnomocnika; wykorzystanie majątku prywatnego (na który może składać się darowizna, sprzedaż etc.) mogą wpływać na stanowisko organu, który uzna, że sprzedawana nieruchomość pochodzi z zasobów innych niż prywatne, a także, że stanowi przedmiot działalności gospodarczej i tym samym osoba fizyczna będzie zobowiązana do uiszczenia podatku VAT.
Przekonywanie organów oraz wykazywanie majątku prywatnego, a także braku znamion prowadzenia działalności gospodarczej bywa karkołomne. Ponadto należy mieć na uwadze, że wciąż stanowi to „ocenę” stanu faktycznego, który u jednej osoby może zostać uwzględniony jako podlegający obowiązkowi uiszczania podatku, a u drugiej niekoniecznie.
Więcej tematów dotyczących nieruchomości gruntowych będziemy poruszać na najbliższym szkoleniu. Wejdź na www.szkolenie.hectares.pl
Jeśli sprzedajesz grunt i masz wątpliwości w sprawie podatku VAT? Skontaktuj się z nami!
Możemy indywidualnie przeanalizować Twoją sytuację i przeprowadzić Cię przez cały proces transakcji.
Pomożemy przygotować dla Ciebie wniosek o indywidualną interpretację podatkową i reprezentować Cię w tej sprawie. Nasi prawnicy są do Twojej dyspozycji.
