Siła wyższa, czyli jak przewidzieć możliwość zaistnienia przyczyn nieprzewidywalnych

Na początku należy wyjaśnić czym właściwie jest postanowienie umowne dotyczące „siły wyższej”. Siła wyższa
nie posiada definicji legalnej, to znaczy, że nie widnieje w przepisach prawa w sposób bezpośredni. Jest to
konstrukcja, której skutki są wskazane w przepisach prawa, natomiast o samej definicji w sposób przybliżony
można przeczytać albo w orzecznictwie, albo w doktrynie. Przykładem takiej definicji jest m.in.:

„za siłę wyższą jest uznawane wyłącznie zdarzenie charakteryzujące się trzema następującymi
cechami: zewnętrznością, niemożliwością jego przewidzenia oraz niemożliwością zapobieżenia
jego skutkom. Zdarzenie jest zewnętrzne wówczas, gdy następuje poza strukturą
przedsiębiorstwa. Niemożliwość przewidzenia, że dane zdarzenie nastąpi, należy pojmować
jako jego nadzwyczajność i nagłość. Niemożliwość zapobiegnięcia skutkom zdarzenia jest
tłumaczona jako jego przemożność, a więc niezdolność do odparcia nadchodzącego
niebezpieczeństwa. Za przejawy siły wyższej uznaje się katastrofalne zjawiska wywołane
działaniem sił natury, np. powodzie, huragany, trzęsienia ziemi, pożary lasów. Jako siłę wyższą
traktuje się także akty władzy publicznej oraz zjawiska społeczne lub polityczne o skali
katastrofalnej”

1 . „W rozumieniu prawa cywilnego jest to zjawisko, zdarzenie, sytuacja lub stan o określonych
cechach, które muszą wystąpić łącznie. Wobec tego za siłę wyższą można uznać okoliczności,
które obiektywnie mają charakter:
1) zewnętrzny (tj. pochodzą spoza danej osoby);
2) nadzwyczajny (tj. są rzadkie i trudne do przewidzenia);
3) przemożny (tj. są „nie do opanowania” w oparciu o dostępne środki).” 2

Z uwagi na to, iż „siła wyższa” nie ma w polskim prawie definicji legalnej (nie definiuje jej żaden przepis), daje
większe możliwości ocenne sądu czy dana sytuacja będzie możliwa dla skutecznego powołania się na działanie
siły wyższej czy też nie. Nie jest to sytuacja najprostsza zarówno dla uszczegółowienia co strony mają na myśli
wpisując do umowy klauzulę tego typu, ani też dla jej wykazania w postępowaniu sądowym. Natomiast nie ma
wątpliwości, iż jest to klauzula istotna dla podmiotów takich jak Deweloperzy, choć o dziwo rzadko spotykana w
zapisach umownych. Przykładem sytuacji nieprzewidywalnych w zakresie prowadzonej działalności przez
Dewelopera jest chociażby fakt, iż wiele działań podejmowanych przez Dewelopera musi być poprzedzonych
wydaniem decyzji lub postanowień w postępowaniu administracyjnym. Ostatni czas, w którym gospodarka
zmagała się, a właściwie nadal się zmaga z koronawirusem (SARS-CoV-2) sprawiła, że organy administracji
publicznej wydawały decyzje administracyjne ze sporym opóźnieniem, co rzutowało na opóźnienia się prac, a
tym samym przenoszenia własności nieruchomości na potencjalnych Nabywców.

1 Wyrok SA w Lublinie z 19.11.2019 r., III APa 15/19, LEX nr 2750252.
2 M. Burtowy, Koronawirus jako siła wyższa a umowy cywilnoprawne, LEX/el. 2020.

Nie jest to natomiast jedyny problem, którego skutek drzemie w sile wyższej. Wiele artykułów znajdujących się w
Internecie czy artykułach branżowych wskazuje na niemożność powoływania się przez Deweloperów na
postanowienie dotyczące siły wyższej jako podstawę do odstąpienia od umowy. I to prawda, że Deweloper nie
może powołać się na klauzulę siły wyższej w przypadku odstąpienia od umowy, gdyż jest ograniczony ustawą z
dnia 16. września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.
U. z 2021 r., poz. 1445 z późn. zm., dalej jako „Ustawa”), a dokładniej art. 29 ust 4 i 5 Ustawy, która stanowi o
tym, że:

„4. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku
niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości
określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do
uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że
niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem
siły wyższej.
5.Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia
się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub
podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w
art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co
najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły
wyższej”

w obydwu przypadkach możliwość odstąpienia od umowy przez Dewelopera i tak jest ograniczona przez wzgląd
na dobrodziejstwo instytucji „siły wyższej”, ale leżące po stronie Nabywcy, które to w przeciwieństwie do
Dewelopera można rozszerzyć na korzyść Nabywcy. Nie jest to jednak artykuł o podstawach do odstąpienia od
umowy deweloperskiej z uwagi na bezpośrednie działanie siły wyższej, natomiast warto pamiętać, że istnieją inne
możliwości, które są i wobec tego w oparciu o nie Deweloper może odstąpić od takiej umowy.
Nie można natomiast zapominać, że żadna z zainteresowanych stron, tj. Nabywca i Deweloper przy
podpisywaniu umowy deweloperskiej raczej nie są zainteresowane odstępowaniem od niej. Większy problem
stanowią kary umowne lub dochodzenie odszkodowania z tytułu niewykonania umowy w terminie, które są
spowodowane sytuacjami niezależnymi od Dewelopera, jak chociażby kwestie administracyjne czy braki w
dostawach prądu. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w 2012 roku wypowiedział się na ten
temat w sposób negatywny, tj. uznał, iż klauzula o treści: „(…) przysługuje wydłużenie terminu w następujących
przypadkach […] zaistnienia czynników leżących po stronie osób trzecich takich jak (decyzje administracyjne,
siła wyższa itd. – sygn. akt XVII AmC 3413/12) – jest klauzulą niedozwoloną w obrocie z konsumentami
(zazwyczaj Nabywca posiada status konsumenta). I tutaj dochodzimy do sytuacji, w której to możliwość
powoływania się na takie okoliczności muszą być uregulowane w umowach z potencjalnym Nabywcą w sposób
indywidualny, a powołanie się na siłę wyższą – musi mieć podstawy do wykazania, iż zachodziły wszystkie
czynniki wskazane w niniejszym artykule, czyli nie wystarczy niemożliwość przewidzenia takiej sytuacji, ale także

brak możliwości dokonania czynności substytucyjnej, która umożliwi Deweloperowi wywiązanie się z
zobowiązania w terminie.
Przypadki, w których Deweloper zależy od organów administracji czy wykonawców, a także od czynników
związanych z dostępem do wody i pozostałych mediów jest wiele. Należy mieć też na uwadze, że uznane przez
UOKiK w 2012 roku wydłużenie terminów przez organy administracyjne zostały uznane za klauzulę
niedozwoloną, gdyż prawo daje możliwość do przyspieszenia procederów, jednak nikt nie przypuszczał, że kilka
lat później gospodarka będzie mierzyła się z chociażby koronawirusem, który znacznie wpłynął na działania nie
tylko całego sądownictwa, ale także na organy administracji, które spowolniły wydawanie decyzji
administracyjnych czy też kwarantanny dotyczące osób nie tylko chorujących, ale także tych, które mogły się z
nimi w jakiś sposób zetknąć. W przypadku budów, gdzie jest mnóstwo pracowników czy podwykonawców taką
sytuację, gdzie zostają wykluczeni pracownicy nie trudno osiągnąć. I owszem, można uznać, że Deweloper może
zastąpić podwykonawców innymi, natomiast jego również obowiązują zawarte z nimi umowy, a ponadto
dokonując wyboru konkretnej ekipy budowlanej Deweloper może kierować się – paradoksalnie – czasem, czy też
kompetencjami, których nie da się zastąpić innymi podwykonawcami lub pracownikami.
Reasumując brak definicji legalnej postanowienia umownego dotyczącego „siły wyższej” sprawia, że zapisując
taką klauzulę należy mieć na względzie wiele aspektów, w tym niechęć uwzględniania jej przez sądy. Natomiast
czas, w którym gospodarka nie jest pewna z uwagi na występowanie wirusa SARS-Cov-2 czy konsekwencje z
tego płynące powoduje, że jest to postanowienie umowne, które z całą pewnością powinno znajdować się w
każdej umowie.