Reforma planowania przestrzennego 2023 – najważniejsze zmiany w ustawie dla właścicieli gruntów (część 1)

Jeśli masz zamiar budować dom, inwestować w nieruchomości lub jesteś właścicielem działki, teraz jest doskonały moment, aby zainteresować się najnowszymi zmianami w planowaniu przestrzennym. Dzięki temu unikniesz potencjalnych strat lub opóźnień w budowie lub inwestycji deweloperskiej.

Kogo dotyczy reforma planowania przestrzennego? 

Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym otwiera wiele możliwości i stanowi jednocześnie potencjalne zagrożenie dla uczestników rynku. Jak podkreśla Adam Parzusiński w audycji „PonieDZIAŁKI z Hectares”, zmiany, które dążą do zwiększenia przejrzystości zasad, wpłyną na szerokie spektrum osób i instytucji. Obejmą one nie tylko nabywców i sprzedawców gruntów, inwestorów, deweloperów, mieszkańców miast oraz okolic podmiejskich, ale także właścicieli działek oraz profesjonalistów zajmujących się obrotem nieruchomościami, takich jak pośrednicy.

Przeprowadzana reforma planowania i zagospodarowania to dla niektórych slogan, który im nic nie mówi. A  w rzeczywistości odnosi się do nas wszystkich, zwłaszcza do właścicieli nieruchomości gruntowych, którzy mogą osiągnąć znaczne korzyści lub doznać poważnych strat. Niedostateczna znajomość zmian, ich konsekwencji, procedur i terminów może prowadzić do istotnych konsekwencji finansowych, na co zwraca uwagę Adam Parzusiński.

Złóż wniosek o warunki zabudowy już dziś

Składając dziś wniosek o warunki zabudowy, możesz zaoszczędzić sobie problemów w niedalekiej przyszłości. Rynek nieruchomości jest skomplikowany i wiąże się z dużymi pieniędzmi oraz licznymi dokumentami do weryfikacji i zdobycia. Ostatnio wprowadzono istotne zmiany, które mają znaczenie zarówno dla gmin, inwestorów, jak i właścicieli ziemskich. Co warto wiedzieć już teraz?

„Warto złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy przed wejściem w życie nowej ustawy, zwłaszcza jeśli planujesz zakup działki lub już się do tego przygotowujesz. Osoby planujące budowę na terenach nieobjętych dotychczas planami miejscowymi mogą napotkać problemy z rozpoczęciem inwestycji, gdyż gmina może np. ustalić minimalne odległości od działek do szkół czy obszarów zieleni” – radzi Adam Parzusiński, właściciel firmy Hectares.

Co się zmienia w przepisach o planowaniu przestrzennym?

Najnowsza nowelizacja ustawy dotyczącej planowania i zagospodarowania przestrzennego została uchwalona przez sejm 7 lipca 2023 r. Wprowadza ona istotne modyfikacje w porównaniu z poprzednią wersją z 27 marca 2003 r. W założeniu miały należeć do nich uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych.

Czy zmiany te rzeczywiście poprawią kondycję branży? Jak można usłyszeć w branżowej audycji (link), zależy to od osób wprowadzających te zmiany i obsługujących je, czyli urzędników, którzy będą pilnować respektowania nowych ustaleń, ale także będą je interpretować.  Podsumowując, nowelizacja wprowadza kilka istotnych zmian:

1. Zmieniono sposób wydawania decyzji o warunkach zabudowy, powiązując je z planem ogólnym gminy, aby uniknąć chaotycznego rozwoju zabudowy.
   
2. Nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny gminy – staje się obowiązkowe dla całej gminy (z wyjątkiem terenów zamkniętych) i będzie wiążące dla planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy.
   
3. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostaje uchylone na rzecz Planu Ogólnego, który ma byc zgodny ze strategia gminy, ale jej nie zastępuje.
   
4. Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) zastępuje specustawę mieszkaniową, umożliwiając większe zaangażowanie społeczności lokalnej i zwiększoną transparentność w lokalizowaniu inwestycji.
5. Wprowadzono uproszczoną procedurę zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wyjątkowych sytuacjach, które określa ustawa.
   
6. Wprowadzono Rejestr Urbanistyczny jako system teleinformatyczny, który będzie źródłem informacji i danych związanych z planowaniem przestrzennym. Rejestr będzie dostępny dla wszystkich zainteresowanych i zintegrowany.
   
7. Wpływ społeczeństwa na planowanie przestrzenne został wzmocniony poprzez zwiększenie możliwości udziału obywateli w konsultacjach społecznych. Teraz konsultacje będą bardziej dostępne i angażujące, a osoby zainteresowane będą mogły korzystać z informacyjnego newslettera.
   

Najważniejsze z tych zmian zostały omówione w podcastach i będą omówione na naszym blogu.  Zacznijmy od warunków zabudowy!

Do czego właściwie potrzebne są warunki zabudowy, zwane popularnie WZ-tką? 

Dokument ten zawiera wytyczne dotyczące sposobu zagospodarowania danej działki. Możesz w nim znaleźć informacje dotyczące możliwości budowy na tej parceli, takich jak dom jednorodzinny, oraz jakie kryteria trzeba spełnić, np. dotyczące powierzchni zabudowy czy jej wysokości. 

Decyzja w sprawie warunków zabudowy jest podejmowana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku reguluje proces wydawania takiej decyzji. Gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), inwestor musi ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Główne zmiany w warunkach zabudowy

Zdaniem ustawodawcy, studium obecnie nie pełni swojej roli w zapewnieniu ładu przestrzennego, ponieważ decyzje o warunkach zabudowy mogą być wydawane niezależnie od określonego przeznaczenia nieruchomości w studium. W odpowiedzi na to, ogłoszony projekt ustawy wprowadza plan ogólny gminy jako obowiązujący akt prawa miejscowego, który będzie dotyczył całej gminy i będzie wiążący przy podejmowaniu decyzji warunkach zabudowy. W efekcie, te decyzje będą musiały być zgodne z planem ogólnym gminy od dnia uchwalenia planu ogólnego. 

Plan ogólny będzie odgrywał kluczową rolę w zapewnieniu porządku przestrzennego i ustalaniu zasad zagospodarowania przestrzennego dla całej gminy. Dzięki temu zmniejszy się chaos przestrzenny, który wynikał z dotychczasowego wydawania decyzji WZ bez uwzględniania Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.  Połączenie decyzji WZ z planem ogólnym gminy ma na celu zapewnienie spójności i zgodności z długoterminowymi celami rozwoju obszarów gminy. To pozwoli na bardziej skoncentrowane inwestycje, dostosowane do planowanych celów rozwoju, uwzględniające potrzeby lokalnych społeczności oraz infrastrukturę.

Ustawa przewiduje wyjątki w warunkach zabudowy 

Nowelizacja zakłada pewne wyjątki od wymogu położenia terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji WZ na obszarze uzupełniania zabudowy. Wyjątki te obejmują:

• inwestycje, które zmieniają zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa nowego obiektu budowlanego.
  
• inwestycje związane z budową obiektu budowlanego, takie jak odbudowa, rozbudowa lub nadbudowa istniejących budynków.
  
• inwestycje wymienione w ustawie, takie jak linie kolejowe, drogi, lotniska, oraz instalacje odnawialnych źródeł energii.
  

Obszar uzupełnienia zabudowy ma być wyznaczony na podstawie algorytmu. Sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy, który w swoim założeniu ma uwzględniać potrzeby kształtowania ładu przestrzennego i racjonalnego gospodarowania gruntami rolnymi, będzie wyznaczony w rozporządzeniu. . Według projektu rozporządzenia, obszar uzupełnienia zabudowy będzie określany na podstawie istniejących grup budynków odpowiedniej kategorii oraz według odległości pomiędzy budynkami. Nowelizacja przewiduje również ograniczenie okresu obowiązywania decyzji WZ. Dotychczasowe decyzje były wydawane na czas nieokreślony, ale nowelizacja wprowadza pięcioletni limit od daty ich prawomocności. Decyzje WZ wydane przed 1 stycznia 2026 roku będą jednak nadal obowiązywały bezterminowo. Ograniczenie czasowe ma na celu uniknięcie obrotu decyzjami przestarzałymi oraz zmniejszenie spekulacyjnych działań inwestorów w zakresie uzyskiwania decyzji WZ.

Zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy w trakcie rozpoczęcia budowy?

Co to oznacza dla właścicieli gruntów i inwestorów, czy mieszkańców? Prawdopodobnie pozwoli na zahamowanie nadmiernie rozlewającej się zabudowy. Jeśli jesteś już w trakcie budowy i posiadasz odpowiednie warunki zabudowy lub działasz na terenie objętym planem miejscowym, nie musisz się martwić – Twoje obecne warunki pozostaną ważne pomimo nowelizacji.

Niemniej jednak, jeśli obszar, na którym planujesz przeprowadzić budowę, nie jest objęty obowiązującym planem miejscowym, istnieje możliwość złożenia wniosku o warunki zabudowy jeszcze przed wprowadzeniem nowych przepisów w życie. Jak objaśnia nasza ekspertka, Aleksandra Wastag-Plata, nawet po wejściu w życie nowej ustawy po 2026 roku, będzie nadal możliwość korzystania z istniejących warunków zabudowy. Nowe przepisy nie anulują obecnych warunków zabudowy. Jeżeli już teraz posiadasz wydane warunki zabudowy lub zdecydujesz się na złożenie wniosku przed zmianami, to te kwestie będą rozpatrywane na podstawie obowiązujących dotąd reguł.

Nadto, wydane warunki zabudowy pozostają bezterminowe, co oznacza, że możesz z nich korzystać w przyszłości, nawet za 5 lub 10 lat. Nowelizacja nie wpływa na istniejące warunki zabudowy ani ich termin ważności. W kontekście okresu po 2026 roku, warto zaznaczyć, że w gminach, gdzie brakuje ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwości składania wniosków o warunki zabudowy. Przypomnę, że likwidacja  wymogu  kontynuacji funkcji sąsiedniej zabudowy będzie każdorazowo ustalana w planie ogólnym, z którym decyzje WZ będą musiały być zgodne.

Pamiętaj, że właściwe dostosowanie się do nowych przepisów jest kluczowe dla powodzenia Twojej inwestycji. Dlatego warto śledzić zmiany w planowaniu przestrzennym i skonsultować się z odpowiednim ekspertem, który pomoże Ci uniknąć potencjalnych pułapek i problemów. Wszystko po to, aby Twoje plany budowlane czy inwestycyjne mogły zostać zrealizowane zgodnie z obowiązującymi przepisami i w jak najbardziej efektywny sposób. Powodzenia w budowie!