Kto posiada największy BANK ZIEMI na świecie – analiza możliwości
Temat nieruchomości gruntowych jest mi bliski ze względu na codzienną pracę, dziesiątki analiz i transakcji w tym obszarze. Interesuje się historiami różnych gruntów, trafiam na różne raporty i informację z całego świata. Dziś przenalizujemy największego LAND Developera na świecie. Bez wątpienia kościół katolicki to globalny potentat ziemski. Ilość gruntów posiadanych przez kościół według One More Hectare wynosi 70 milionów hektarów ziemi, co czyni go największym posiadaczem gruntów na całym świecie. Trudno wyobrazić sobie taką ilość ziemi, dlatego warto dodać, że teren ten byłby większy niż powierzchnia Francji. Co więcej, grunty należące do kościoła to nie tylko działki rolne, ale również najdroższe parcele Londynu, Paryża czy Nowego Jorku.
Jak wygląda sytuacja z gruntami kościelnymi w Polsce? Ile hektarów posiada kościół katolicki i czy jest szansa na to, aby grunty te trafiły na rynek nieruchomości? Jakie zmiany przyniosłoby wcielenie ziem w grunty Skarbu Państwa? Zachęcam Was do lektury, krótkiej rozprawki na ten temat.
SYTUACJA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 2022
Pandemia wskazała nam nowe kierunki rozwoju branży nieruchomości (więcej na ten temat można przeczytać w Raporcie nieruchomości gruntowych w Polsce >>). Zmiany, których rozwój rozciągnąłby się w czasie, zostały drastycznie przyśpieszone uwydatniając je na rynku, a także wpływając na trendy w budownictwie.
Nie jest tajemnicą, że ograniczony zasób gruntów, rosnące ceny ziem, a przy tym preferencje klientów motywują deweloperów do poszukiwania terenów poza aglomeracją miejską. Tereny te często mają zawiłą sytuację prawną, wymagają odrolnienia, znajdują się w trudniejszych i wymagających specjalistycznej wiedzy lokalizacjach.
Branża nieruchomości nie raz i nie dwa pokazała nam jednak, że jest w stanie szybko dostosować się do dynamicznych zmian na rynku. Suburbanizacja nie wyhamowuje, ludzie poszukują działek i domów na obrzeżach aglomeracji. Także w samych miastach deficyt gruntów staje się zauważalny, co skłania deweloperów do zakupu gruntów w obszarach podmiejskich.
W jaki sposób można obecnie pozyskać ziemie? Propozycji jest przynajmniej kilka, można uzupełniać banki ziemi, kupować grunty w atrakcyjnych, miejskich lokalizacjach, uwzględniając wciąż rosnące ceny, można sięgać po grunty gorszych klas, które często wymagają odrolnienia oraz formalności, odwlekających w czasie rozpoczęcie inwestycji.
Pandemia, suburbanizacja, poszukiwanie gruntów, zrównoważone budownictwo, podążanie za światowymi, ale także lokalnymi trendami, wzrost cen, niepewność zmian na rynku – z tym wszystkim deweloperzy, pośrednicy oraz specjaliści w branży nieruchomości mierzą się każdego dnia. Większość zmian, która dzieje się w Polsce ma także odzwierciedlenie w Europie i zapewne na świecie. I tu przypomnę: 70 milionów hektarów ziemi na całym świecie należy do kościoła. 70 milionów hektarów, z których część zapewne mogłaby trafić na sprzedaż. Czy światowy rynek nieruchomości byłby na to gotowy? Czy rynek nieruchomości w Polsce byłby gotowy na przejęcie gruntów kościelnych i poprowadzenie kolejnych inwestycji? Przyjrzyjmy się zatem, jak wygląda sytuacja gruntów kościelnych w Polsce.
SZUKAJCIE A ZNAJDZIECIE? ILE GRUNTÓW POSIADA KOŚCIÓŁ KATOLICKI W POLSCE
Na próżno szukać konkretnych, twardych danych, które jasno wskazałyby, ile ziem jest w posiadaniu kościoła katolickiego. Co ciekawe nie tylko brakuje najnowszych, brak jest też archiwalnych szacunków dotyczących gruntów kościelnych, i o ile możemy znaleźć statystyki dotyczące diecezji, parafii czy wiernych, informacje na temat ziem kościelnych spowija tajemnica.
Oczywiście zarówno analitycy rynku nieruchomości, jak i dziennikarze starali się oszacować, ile hektarów znajduje się w posiadaniu kościoła, jakiego rodzaju i klasy są to ziemie oraz w jakich lokalizacjach się znajdują.
W teorii, w posiadaniu kościoła katolickiego znajduje się około 160 tysięcy hektarów gruntów (czyli 0,5% powierzchni Polski). I choć można by pomyśleć, że 0,5% to niewielka część powierzchni kraju, to warto sobie zwizualizować, że 160 tys. hektarów to wielkość Londynu wraz z przedmieściami. Kościół katolicki jednak na tym nie poprzestaje i sukcesywnie zwiększa swoje zasoby związane z nieruchomościami. W latach 2000 – 2014 zasoby te powiększały się sukcesywnie, co miało związek ze zwrotem znacjonalizowanych gruntów. Kościołowi zwrócono wówczas ponad 65 tys. hektarów ziemi. Jak wynika z danych Agencji Własności Rolnej, tylko w wyniku decyzji Komisji Majątkowej przekazującej nieruchomości i odszkodowania za zabrane przez władze komunistyczne areały, od 1998 roku w ręce kościoła trafiło przynajmniej 80 tys. hektarów gruntów. To tak jakby kościół katolicki otrzymał od państwa Nowy Jork.
HEKTARY ZIEM A PODATKI
Zdecydowana większość Polaków dysponuje potoczną wiedzą, dotyczącą tego, że kościół nie płaci podatków. Jak jest w rzeczywistości? Kościół nie tylko jest zwolniony z opłacenia wielu podatków, ale także może skorzystać z preferencyjnych przepisów podatkowych. Dochody kościelnych osób prawnych, a tym samym kościoły są zwolnione z opodatkowania niegospodarczej działalności statutowej (art. 17 ustęp 1 punkt 4a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Pozostałe dochody kościołów jak dzierżawy czy wynajmy nieruchomości również nie podlegają opodatkowaniu, jeśli kościół przeznaczy je na renowację zabytków czy inwestycje sakralne. Z podatku zwolnione są również nieruchomości, które zostały wykorzystane na działalność pożytku publicznego lub cele kultu religijnego.
Ciekawa sytuacja ma również miejsce w przypadku darowizn od parafian lub przekazanych kościołowi spadków – nie ma konieczności ich dokumentowania, a co się z tym wiąże przekazane dobra również nie podlegają opodatkowaniu.
Preferencyjne warunki opodatkowania, sytuacja polityczna w kraju, wpływ kościoła katolickiego na życie Polaków mają także wpływ na rynek nieruchomości. Teraz kiedy ziem brakuje, a zapotrzebowanie na nie rośnie niewyobrażalnym byłoby, gdyby grunty kościelne trafiły na rynek nieruchomości. Czy moglibyśmy się wówczas spodziewać rewolucji?
GRUNTY KOŚCIOŁA KATOLICKIEGO TRAFIAJĄ NA RYNEK – ANALIZA MOŻLIWOŚCI
Przyjrzyjmy się postawionej tezie w sposób rzeczowy i konkretny. System prawny jest tak skonstruowany, że sam proces cofnięcia własności jest skomplikowany. Trudność polega między innymi na tym, że wywłaszczenie kościoła katolickiego wymagałoby wypłaty niebotycznych odszkodowań. I choć nie ma możliwości przymusowej nacjonalizacji, to gdyby była taka możliwość prawna, pozbawiony ziem kościół zapewne skierowałby sprawę na drogę sądową, nie chcąc dobrowolnie zostać pozbawionym wielomiliardowego majątku.
Co nastąpiłoby, gdyby kościół katolicki zechciał powrócić do swoich korzeni, zacząć wyznawać ubóstwo i dobrowolnie przekazał swój majątek? Grunty kościelne, które trafiłyby do sprzedaży zapewne wstrząsnęłyby rynkiem nieruchomości. Można przewidywać, że mocno spadłyby ceny ziemi, zwłaszcza na terenach, gdzie uwolniono by jej najwięcej. Spowolnieniu lub odwrotowi uległyby także aktualne trendy w budownictwie. Kościół posiada wiele atrakcyjnych nieruchomości i gruntów w miastach, które znajdując się na rynku zbytu i będąc odpowiednio zagospodarowane, zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa (o zrównoważonym budownictwie pisałem tutaj: LINK) mogłyby wstrzymać odpływ ludności miejskiej z aglomeracji. Jestem niemal przekonany, że trend suburbanizacji by wówczas zwolnił.
Innym przewidywanym rozwiązaniem mogłoby być również to, że kościół nie tyle przeznaczyłby grunty na sprzedaż, a sam stał się podmiotem realizującym inwestycje przeznaczone, chociażby do wsparcia najuboższych czy osób wymagających szczególnej troski. Wówczas grunty kościelne mogłyby zostać przeznaczone na budowę mieszkań socjalnych, ośrodków wsparcia, domów pomocy społecznej. Spółka zawiązana ze Skarbem Państwa przyniosłaby wiele korzyści, mogła wyrównywać szanse społeczne poprzez wykorzystanie gruntów na inwestycje, które znacząco podniosłyby jakość życia osób zagrożonych wykluczeniem.
PODSUMOWANIE
Niewątpliwie Skarb Państwa i Kościół Katolicki to dwie kluczowe instytucje w naszym kraju, które są hegemonem na rynku nieruchomości. I choć nie jesteśmy w stanie ocenić, ze względu na brak danych, jaką ilość gruntów posiada kościół w Polsce, szacunki nie pozostawiają wątpliwości – są to olbrzymie tereny warte miliardy złotych. Tereny te mogłyby zostać przeznaczone nie tylko na realizację nowych inwestycji, mogłyby obniżyć ceny na rynku, a co się z tym wiąże więcej osób byłoby stać na zakup nieruchomości. Uwolnione grunty wpłynęłyby na kierunek rozwoju rynku nieruchomości, spowalniając lub całkowicie zatrzymując panujące trendy. Mogłyby też być ogromnym wsparciem dla ludzi, których sytuacja życiowa jest na tyle niekorzystna, skomplikowana lub zwyczajnie trudna, że uniemożliwia im funkcjonowanie w społeczeństwie.
Kościół katolicki to jednak biznes, a kiedy w grę wchodzą miliardy złotych ciężko o altruizm i dobrowolne przekazanie majątku, bądź poprowadzenie inwestycji, które nie będą przynosiły profitów. I choć grunty kościelne nie trafią na rynek nieruchomości, warto rozmawiać o hipotezach, badać, analizować i rozważać możliwe rozwiązania. Ostatecznie, czy nie byłoby ciekawym móc obserwować, co by się działo na rynku nieruchomości, gdyby 160 tys. hektarów ziem trafiło do sprzedaży?
