Działka bez dojazdu i dostępu do drogi publicznej
Wyobrażasz sobie sytuację, że kupujesz działkę i nie masz jak do niej dojechać? Abstrakcja? Niekoniecznie! Takie sytuacje zdarzają się na rynku nieruchomości. Co zrobić, gdy działka nie ma dojazdu? Jak sprawdzić, czy ziemia, którą chcesz kupić, ma dostęp do drogi publicznej? Takie zagadnienia poruszyliśmy w tekście poniżej. Dowiedz się jak bezpiecznie kupić grunt.
Czym jest droga publiczna?
Zacznijmy od tego, czym właściwie jest droga publiczna i co na to prawo. Zgodnie z definicją zawartą w art.1 Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych Drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych.
W polskim systemie prawnym mamy cztery kategorie dróg:
- krajowe,
- wojewódzkie,
- powiatowe
- oraz gminne.
Pozostałe ciągi komunikacyjne zaliczone są do dróg wewnętrznych, a więc np. drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów. Takie drogi są zarządzane przez właścicieli lub zarządców terenu, na którym się znajdują. Natomiast drogi publiczne są zarządzane przez odpowiednie organy wykonawcze samorządowych jednostek terytorialnych lub w przypadku dróg krajowych przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad.
Czym jest droga konieczna?
Wiemy już dużo o drodze publicznej. W takim razie czy droga publiczna jest drogą konieczną? Otóż droga konieczna to rodzaj służebności gruntowej, ustanowionej w przypadku, gdy nieruchomość nie ma zapewnionego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (art. 146 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny).
Taka droga ustanawiana jest przez sąd, gdy działka nie ma zapewnionego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej i nie ma możliwości ugodowego ustanowienia służebności, czyli prawa do przejazdu i przejścia do nieruchomości.
Czym skutkuje brak dostępu do drogi publicznej?
Brak dostępu do drogi publicznej to brak sprawnej komunikacji, między nieruchomością a drogą publiczną. To również hamulec inwestycyjny, gdyż bez odpowiednich regulacji związanych z dostępnością do drogi publicznej nie uzyskasz pozytywnej Decyzji o pozwoleniu na budowę, ani Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Kiedy można ustanowić służebność drogi koniecznej?
Służebność drogi koniecznej możesz próbować wyznaczyć, gdy Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarczych, które są na działce.
W jaki sposób ustanowić służebność drogi?
Jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, możesz porozmawiać z sąsiadami o ustanowieniu służebności drogowej. Taka umowa jest zazwyczaj możliwa, wystarczy porozumieć się do wysokości wynagrodzenia dla sąsiada za udostępnianie dojazdu na terenie jego nieruchomości. Prawo przejazdu i przechodu, jakim jest służebność, możesz zawrzeć w formie umowy, ale oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążonej musisz mieć już w formie aktu notarialnego. Służebność można również ustawić za pomocą orzeczenia sądowego.
Czy możliwe jest zasiedzenie służebności?
Zasiedzenie służebności gruntowej jest możliwe. Według prawa jest to możliwe, jeśli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Co to oznacza w praktyce? Nawet jeżeli przez wiele lat będziesz przejeżdżać przez nieruchomość, to bez urządzenia drogi, nie masz szans na służebności drogi koniecznej. Urządzenie drogi to zainwestowanie w nią np. wysypanie żwiru.
Pamiętaj, zasiedzenie służebności drogi koniecznej jest uzależnione od:
- posiadania,
- upływu czasu,
- istnienia trwałego i widocznego urządzenia.
Wracając do tematu dróg publicznych – te drogi nie podlegają zasiedzeniu.
Czy sąsiad może odmówić przejazdu przez jego działkę?
Jak najbardziej! Sąsiad ma prawo odmówić prawa przejazdu. Nie zawsze jest to w jego interesie, ale nie oznacza to, że nie da się z tym nic zrobić. Gdy sąsiad nie chce podpisać umowy dotyczącej prawa przejazdu i przechodu, możesz złożyć wniosek do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. W takiej sytuacji sąd zbada sytuację nieruchomości i wyznaczy w taki sposób drogę, aby w jak najmniejszym stopniu ingerowała ona w nieruchomość obciążoną, czyli sąsiada. Ustala także kwotę ustanowienia takiej służebności, czyli wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości, przez którą będziesz dojeżdżać do swojej nieruchomości.
Jak sprawdzić, czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej?
Sprawdź statusu drogi na portalu gminnym lub złóż wniosek o wydania zaświadczenia o dostępie do drogi publicznej do właściwego zarządcy drogi. Zajrzyj również do Księgi Wieczystej, czy nie ma tam zawartych informacji o pośrednim dostępie do drogi publicznej. To ważna informacja dla Ciebie.
Ile warta jest działka bez drogi?
Musisz się liczyć z tym, że brak drogi znacząco obniża cenę nieruchomości. Dlatego, jeżeli jesteś właścicielem takiej działki, to postaraj się uregulować tę sprawę. Pamiętaj, że pod pojęciem, brak dostępu do drogi publicznej należy rozumieć fizyczny, jak i prawny. W obu przypadkach niestety oznacza to dla Ciebie sporo kosztów oraz czasu.
Jeżeli jesteś właścicielem takiej działki lub chcesz kupić grunt, ale niestety nie ma on tej kwestii uregulowanej, to pamiętaj, że wszystko można załatwić. A jeśli potrzebujesz wsparcia w dostępie do drogi publicznej i działki bez dojazdu, to zapraszamy do współpracy. Pomogliśmy wielu klientom i dzięki temu wartość ich działek wzrosła.
