Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) – szczególny rodzaj planu miejscowego z nowelizacji reformy dla inwestorów
Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym, uchwalona przez Sejm 7 lipca 2023 roku, wprowadza szereg istotnych zmian, które mają ogromne znaczenie dla wielu podmiotów i społeczności. Te nowe przepisy wyznaczają kierunek rozwoju przestrzennego kraju na kolejne lata, dając w założeniu priorytet zrównoważonemu i harmonijnemu zagospodarowaniu terenów. W dzisiejszym artykule zgłębimy, czym dokładnie jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny, jakie korzyści przynosi dla różnych podmiotów, jakie wyzwania może stawić przed nami i jakie perspektywy otwiera na przyszłość. Biorąc pod uwagę skalę i znaczenie tych zmian, warto się z nimi zapoznać, ponieważ mogą one znacząco wpłynąć na nasze otoczenie, jakość życia oraz rozwój gospodarczy kraju.
Czym jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny?
Zintegrowany Plan Inwestycyjny w skrócie ZPI, to szczególna forma planu zagospodarowania przestrzennego, która ma na celu uporządkować relacje między inwestorami a gminami. Podczas rozmowy Aleksandra Wastag-Plata z Adamem Parzusinskim w audycji Poniedziałki z Hectares, omówiono kluczowe aspekty tego nowego rozwiązania. Jak tłumaczą rozmówcy w podcaście, ZPI może być nazwany „mini miejscowym planem,” ponieważ jest to miejscowy plan, który będzie uchwalany na wniosek inwestora. Celem tego nowego narzędzia jest usprawnienie procesu inwestycyjnego poprzez zapewnienie jasnych zadań i obowiązków dla obu stron – inwestora i gminy. Adam Parzusiński właściciel Hectares podkreśla, że: „Reforma planowania przestrzennego otwiera nowe perspektywy dla deweloperów i stwarza również wiele możliwości dla właścicieli gruntów. Warto zachować szczególną ostrożność w ciągu najbliższych dwóch lat. Sporządzanie zintegrowanego planu inwestycji to nic innego, jak nowe narzędzie planistyczne dla deweloperów. Jeśli współpracują oni z zespołem specjalistów – takich jak urbanista, geodeta, prawnik i architekt – którzy posiadają wiedzę na temat nowelizacji ustawy i procedur oraz mają pomysł, jak to dobrze wykorzystać, to mogą liczyć na sukces. ZPI to nowe narzędzie planistyczne dla inwestorów, obok już powszechnie znanej procedury uzyskiwania indywidualnych warunków zabudowy to coś zupełnie innego. ZPI będzie się przez najbliższe lata kształtować i adaptować. Koniecznie należy rozważać różne opcje, które mogą wpłynąć korzystnie na inwestycje i reagować na bieżąco”.
W ramach ZPI, przewidziana jest forma umowy urbanistycznej ( w skrócie UU), podpisanej u notariusza, która określa zadania, koszty oraz obowiązki każdej ze stron. Jak tłumaczy Aleksandra Wastag-Plata : “przed uchwaleniem ZPI, inwestor i gmina będą musieli przeprowadzić negocjacje i zawrzeć umowę urbanistyczną. Tutaj warto mieć wsparcie ekspertów, czyli Land Dewelopera, aby wynegocjować jak najlepsze opcje określające zasady i warunki realizacji. Gmina może narzucić inwestorowi dodatkowe obowiązki, na przykład dotyczące zagospodarowania przestrzennego na korzyść mieszkańców, ale także sama będzie miała swoje zadania w celu wsparcia inwestora. ZPI zastąpi obecnie obowiązującą specustawę mieszkaniową, znana potocznie jako Lex deweloper, której okres obowiązywania wygaśnie z końcem 2025 roku”.
Jakie inwestycje będą mogły być objęte ZPI?
Projekt ZPI będzie stosowany w przypadku, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub gdy plan miejscowy już istnieje, ale nie umożliwia realizacji planowanej przez inwestora inwestycji.
Jedną z istotnych cech ZPI jest to, że po jego uchwaleniu, plan miejscowy lub jego część odnosząca się do obszaru, który obejmuje ZPI, utraci swoją moc obowiązującą.
Jak tłumaczy Adam Parzusiński: “Zgodnie z definicją zawartą w projekcie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ZPI będzie obejmować zarówno inwestycję główną, czyli tę, którą planuje zrealizować deweloper, jak i inwestycję uzupełniającą, którą będzie oczekiwać od inwestora gmina w związku z planowaną zabudową. Inwestycja uzupełniająca może obejmować np. budowę lub zmianę sieci uzbrojenia dróg publicznych, transportu publicznego, czy terenów zieleni, oczywiście pod warunkiem, że będą one służyć obsłudze realizacji inwestycji głównej”.
Jak możemy dowiedzieć się z podcastów Poniedziałki z Hectares: realizację i koszty inwestycji uzupełniającej będą ustalane w umowie urbanistycznej pomiędzy deweloperem a gminą. ZPI pomoże w realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji usługowych, handlowych i produkcyjnych, a nawet rolniczych. Oczywiście jeżeli wiązać się będą z koniecznością realizacji dodatkowej infrastruktury komunikacyjnej, technicznej lub społecznej.
Co daje ZPI i umowa urbanistyczna inwestorowi?
Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI) to narzędzie, które pozwoli realizować nowe inwestycje w porozumieniu z radą gminy. Kluczem jest gruntowna znajomość ustaleń wynikających z nowelizacji ustawy oraz zdolność wypracowania optymalnych rozwiązań dla Inwestora – wyjaśnia Adam Parzusiński, z Hectares. Te rozwiązania mogą obejmować przekazanie części nieruchomości, na której planowana jest inwestycja uzupełniająca, pokrycie kosztów budowy takiej inwestycji czy też inne ustalenia korzystne zarówno dla inwestora, jak i gminy. Negocjacje stają się kluczowym elementem, zwłaszcza po gruntownej analizie terenu i jego potencjału. O analizach terenu pisaliśmy tutaj >>
Jak podkreśla Aleksandra Wastag-Plata: ”Brak skutecznego mechanizmu wyważania interesów prywatnych i publicznych w przepisach może być postrzegany jako szansa przez niektórych oraz jako zagrożenie przez innych. Określenie, w jakim stopniu inwestor będzie zobligowany do realizacji inwestycji uzupełniających i poniesienia z nimi związanych kosztów, będzie podlegać negocjacjom między inwestorem a gminą. Ostateczne uregulowanie tej kwestii znajdzie się w treści projektu umowy urbanistycznej. Zawarcie umowy urbanistycznej to określenie zasad i warunków realizacji inwestycji. Warto zaznaczyć, że obowiązki inwestora prywatnego nie zostały sprecyzowane w przepisach, dlatego jest duże pole do negocjacji”.
W firmie Hectares, w każdym z tych zmian, dąży się do dostrzeżenia pozytywnych aspektów, które można przekształcić na korzyść klientów. Podczas gdy inni skupiają się na wyszukiwaniu wad i negatywnych stron narzędzia pozwalającego na wspólne planowanie zagospodarowania konkretnych obszarów przez inwestorów i samorządy, Hectares skupia się na wyłanianiu możliwości! Niemniej jednak, trzeba mieć świadomość, że negocjacje dotyczące umów urbanistycznych nie będą łatwe. Dodatkowym utrudnieniem jest to, że samorząd ma możliwość w dowolnym momencie przerwać te negocjacje. Nikt nie mówił, że uzyskanie uchwały w sprawie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI) będzie prostym zadaniem, szczególnie biorąc pod uwagę obecny kształt przepisów. Natomiast ci co mają wiedzę i potrafią zauważyć szanse, nie muszą patrzeć na nowelizację z obawą. Spójrzcie na to w ten sposób: wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego, który będzie uchwalany na wniosek inwestora. Dzięki temu inwestor będzie mógł aktywnie uczestniczyć w procesie uchwalania planu miejscowego, co zwiększy jego wpływ na kształt przestrzeni inwestycyjnej. Od roku 2026 każda gmina będzie zobowiązana do posiadania strategii rozwoju, obejmującej lokalną politykę, w tym przestrzenną. To z kolei pomoże deweloperom lepiej zrozumieć i dostosować się do priorytetów i strategii rozwoju na poziomie lokalnym. Więcej informacji to lepsze planowanie inwestycji, mniej niewiadomych.
Wszystkie te zmiany dążą do stworzenia korzystnego środowiska dla inwestycji, zwiększenia przejrzystości i przewidywalności procesów decyzyjnych oraz ułatwienia deweloperom skutecznego planowania i realizacji projektów. Przynajmniej w założeniach, praktyka pokaże interpretacje i obsługę tych zmian. Jednakże my patrzymy na nowelizację przez pryzmat szans i uważamy, że ma ona potencjał przyczynić się do ożywienia rynku nieruchomości oraz zwiększenia atrakcyjności inwestycji deweloperskich, ale kluczem są negocjacje przy umowie urbanistycznej.
Czy Zintegrowany Plan wpłynie na mój aktualny projekt inwestycji?
Należy podkreślić, że wprowadzenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego nie unieważni dotychczasowych ustaleń, które wypracowane zostały na mocy ustawy potocznie zwanej Lex deweloper lub specustawa mieszkaniowa. Nowe przepisy dotyczące ZPI wejdą w życie na jesieni, jednak decyzje i umowy podjęte wcześniej będą wciąż obowiązywać.
Mimo że projekt przewiduje szerokie możliwości, zastanawia się, jakie będą rzeczywiste negocjacje z gminą w tym zakresie i czy Zintegrowany Plan Inwestycyjny nie będzie używany równie rzadko jak obecnie stosowana specustawa mieszkaniowa, zwana lex deweloper. Ostatecznie jednak, ZPI otwiera nowe perspektywy dla inwestorów i może stanowić korzystne narzędzie dla rozwoju inwestycji różnego rodzaju. Warto wykorzystać te możliwości i zachęcamy do współpracy z naszymi ekspertami, którzy pomogą Ci przejść przez tę zawiłą, ale jakże opłacalną drogę przeprowadzenia inwestycji zgodnie z prawem i z najlepszą strategią inwestycyjną dla dewelopera.
